Guides immobiliers

L'achat sur plan

Les étapes et conseils pour l'achat d'un bien immobilier en VEFA

Aujourd’hui, la majorité des logements neufs sont achetés sur plan, généralement en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement). Cela comporte de nombreux avantages pour l’acquéreur. Pour autant, acheter sur plan ne se fait pas à la légère : il est important de faire attention à plusieurs points, afin d’éviter les mauvaises surprises ou les quiproquos.

Principe et avantages

Acheter un bien immobilier en VEFA consiste à devenir propriétaire d’un logement avant que sa construction ne soit terminée. Autrement dit, vous investissez dans un projet qui n’est pas encore concret. Le principe est simple : vous entrez en contact avec un promoteur immobilier qui s’engage contractuellement à vous réserver un bien en échange d’un dépôt de garantie. Puis, vous acquérez vos droits de propriété tout au long de sa construction, en continuant le paiement selon un échelonnage précis, jusqu’à la livraison de votre logement.

Sachez que le contrat de VEFA est strictement encadré par la loi, afin de protéger les droits des acquéreurs.

Bien sûr, votre maison ou votre appartement vous paraîtra un peu plus cher qu’un bien ancien. Pourtant, cette alternative ne manque pas d’attraits, et peut même s’avérer plus économique au final.

  • Vous pouvez adapter votre bien à vos attentes.
  • Votre paiement est échelonné.
  • Vous n’avez pas de travaux à prévoir.
  • Vos frais de notaire sont réduits (environ 3 % contre 7 à 9 % pour l’ancien).
  • Vous disposez de garanties sur la qualité (équipement moderne, isolation thermique et acoustique, économie d’énergie...).
  • Si vous achetez un logement classé BBC (Bâtiment Basse Consommation), vos charges seront trois fois plus basses que celles d’un bien ancien.

Le conseil : renseignez-vous sur votre promoteur. Savoir comment se sont déroulés ses projets précédents est un bon moyen de déterminer la fiabilité du professionnel à qui vous allez accorder votre confiance.

Le contrat de réservation

La première étape de la Vente en l’Etat Futur d’Achèvement est le contrat de réservation. C’est à ce moment que vous choisissez votre logement et que vous versez le dépôt de garantie. Son montant s’élève à 5 % du prix prévisionnel du logement, à condition que le contrat définitif soit signé dans l’année, seulement 2 % s’il est signé dans un délai de 2 ans. Cette somme sera bloquée tant que le contrat définitif ne sera pas signé.

Le contrat de réservation doit comporter :

  • une description détaillé du bien (surface habitable, nombre de pièces, dépendances, situation);
  • le prix prévisionnel et ses éventuelles modalités de révision ;
  • la date de signature du contrat définitif ;
  • la date prévisionnelle approximative de livraison ;
  • Un descriptif technique des équipements individuels et collectifs ainsi que des matériaux de construction.

Il faut savoir qu’au stade de la réservation, rien n’oblige le promoteur à vous communiquer un plan du logement. Mais il le fait généralement afin que les futurs acquéreurs puissent se projeter. Cela permet également d’apporter des modifications d’agencement si besoin.

A cette étape, il se peut également que le promoteur n’ait pas encore le permis de construire, ou que d’éventuels riverains fassent barrage, ou encore que les fouilles préliminaires révèlent une découverte qui empêche la construction. Il faut garder à l’esprit que le vendeur peut annuler le projet si le nombre de réservations n’atteint pas 30 % du total des logements proposés. Votre dépôt de garantie doit alors vous être intégralement restitué selon les termes du contrat de réservation.

Le conseil : n’hésitez pas à demander un maximum de précisions dès la signature du contrat de réservation.

Le délai de rétractation

Une fois le contrat de réservation signé, votre promoteur est tenu de vous en envoyer un exemplaire en recommandé. Dès sa réception, vous disposez d’un délai de rétractation de 10 jours pour envoyer une lettre de renonciation en recommandé au vendeur.

Il est conseillé d’en profiter pour examiner les documents en détail et aller voir l’environnement du futur bâtiment. Vous pouvez prendre conseil gratuitement auprès de l’association d’information sur le logement, et demander un avis technique à un architecte.

Si vous décidez après cela de vous rétracter, votre dépôt de garantie doit vous être restitué dans les 3 mois. Une fois les 10 jours passés, vous ne pourrez être remboursé(e) que si le contrat définitif n’est pas signé à la date préalablement fixée par la faute du promoteur, ou si un écart positif de 5 % est observé entre le prix prévisionnel et le prix de vente.

Le contrat définitif

Le contrat définitif doit vous être envoyé au moins un mois avant le rendez-vous prévu chez le notaire du vendeur. La version définitive des éléments compris dans le contrat de réservation doit y figurer, ainsi que :

  • le plan coté ;
  • le cahier des charges ;
  • le règlement de copropriété si le bien est un appartement, ou l’arrêté de lotir si c’est une maison en lotissement ;
  • la date précise de livraison exprimée en trimestre ;
  • une condition suspensive de vente si vous souhaitez contracter un prêt pour financer l’achat.

En outre, le promoteur est obligé de tenir à votre disposition le plan du programme immobilier global dans lequel va s’intégrer votre logement.

Ces éléments sont censés vous permettre de prendre connaissance des équipements commun, de la nature des éventuels commerces qui y sont prévus et de savoir si une activité professionnelle y est possible.

D’autre part, un contrat de VEFA comporte 3 garanties.

  • La garantie de remboursement si le programme ne se concrétise pas ou s’interrompt (faillite du promoteur, par exemple).
  • La garantie d’achèvement.
  • La garantie dommages-ouvrages qui couvre la réparation des vices de construction.

Le conseil : faites-vous accompagner de votre notaire pour la signature du contrat définitif. Rien ne l’interdit, et il sera plus à même de défendre vos intérêts et de faciliter vos négociations le cas échéant

Le paiement

Le paiement de votre bien s’effectue selon un échéancier bien précis. Si le bien est un appartement, vous devez verser au maximum :

  • 35 % à l’achèvement des fondations ;
  • 35 % à la mise hors d’eau (qui correspond à la pose de la toiture), soit 70 % du total ;
  • 25 % à l’achèvement des travaux, soit 95 % du total.

S’il s’agit d’une maison, l’échelonnage est un peu différent :

  • 20 % à l’achèvement des fondations ;
  • 25 % à la mise hors d’eau, soit 45 % du prix total ;
  • 40 % à l’achèvement des travaux, soit 80 % du prix total.

Dans les deux cas, le solde est réglé à la livraison.

A chaque étape de la construction, vous devez recevoir une attestation du promoteur ou de l’architecte. Ne payez rien tant que vous ne l’avez pas reçue. Par ailleurs, rien ne vous empêche d’aller voir par vous-même l’avancement du chantier.

La livraison

La livraison est effective lorsque le promoteur vous remet les clés de votre logement. Cette opération se déroule dans le logement et à une date fixée à l’avance.

C’est le moment de noter chaque vice de construction et de conformité. Vérifiez la présence et le fonctionnement de tous les équipements prévus par le contrat.

Si vous trouvez des défauts importants, il faut refuser la livraison par un procès-verbal. A ce moment, vous devez choisir, avec votre promoteur, l’architecte qui décidera de valider la livraison ou non après travaux complémentaires. En attendant, vous devez consigner le solde à payer. Pour éviter ces désagréments, le promoteur peut proposer une « pré-réception » du logement avant la date de livraison afin de notifier tout ce qui n’est pas conforme aux travaux régis par le contrat. Cela permet ainsi de corriger les éventuelles erreurs et de préparer au mieux la livraison définitive du logement. Si vous décelez un dysfonctionnement, vous disposez d’un mois pour le signaler au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le conseil : prenez votre temps et vérifiez absolument tout.

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