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Comment bien choisir son logement neuf ?

Achat d’un logement neuf : les bons conseils

L’achat d’un logement neuf se fait souvent au coup de cœur. Néanmoins, des précautions s’imposent, notamment pour limiter son champ de recherche puis pour parer à toute mauvaise surprise.

Connaître son budget

Avant même d’envisager l’achat d’un logement, il est indispensable de connaître le budget dont on dispose, composé de l’apport personnel et de la somme que les banques sont disposées à prêter.

Dans ce budget, il faut penser à inclure les frais de notaire et les frais bancaires. S’informer sur les aides auxquelles on peut prétendre, comme le prêt à taux zéro renforcé ou PTZ+, permet aussi de mieux cibler sa recherche

À partir de là, la seconde étape consiste à se renseigner sur les prix du marché, ou plutôt des marchés ; ils peuvent varier à quelques kilomètres de distance, notamment dans les grandes agglomérations, d’où la nécessité d’anticiper. La connaissance du montant de la taxe foncière que l’on doit payer en tant que propriétaire n’est pas à négliger

Déterminer ses priorités

Dans la réflexion préalable à la recherche d’un logement neuf, les priorités des acheteurs tiennent une place prépondérante. Il s’agit bien sûr de déterminer la ville ou zone géographique dans laquelle on souhaite habiter, éventuellement faire des « choix B » en se posant les bonnes questions : la distance domicile/travail, les équipements de la commune choisie en fonction de la situation familiale (enfants ou non), la proximité des commerces et des transports…

Les priorités concernent aussi le logement lui-même et il est utile de les lister : appartement ou maison, nombre de pièces, garage ou non… Il est également nécessaire de se projeter dans l’avenir, l’achat d’un logement neuf impliquant un engagement sur 10, 15 ou 20 ans. Un jeune couple peut, par exemple, logiquement envisager d’agrandir la famille et il lui faut donc prévoir des espaces pour le ou les futur(s) enfant(s).

Logement neuf : l’achat sur plan

Bien souvent, l’achat d’un logement neuf se fait sur plan, que l’on souhaite faire construire ou investir dans le cadre d’un programme immobilier. On parle alors de VEFA – vente en l’état futur d’achèvement.

Dans ce cas, le plan-masse est le document de base à consulter. Il permet d’apprécier la situation du logement ou de la résidence, la distance avec les rues, les trottoirs ou les autres immeubles.

L’avantage du logement neuf est bien sûr le confort qu’il procure, y compris en matière d’économies d’énergie, puisqu’il doit répondre à des normes strictes, dont la Règlementation thermique 2012, dite « RT 2012 ». Les avantages fiscaux sont également intéressants : frais de notaire réduits, TVA à 5,5 % ou 10 %, exonération éventuelle de la taxe foncière.

Toutefois, si l’on peut être séduit par une brochure flamboyante, il est indispensable, d’une part de comparer plusieurs offres, d’autre part de se rendre sur place. L’emplacement et l’environnement sont des éléments primordiaux !

Le cas d’un logement déjà construit

Si le logement est déjà construit, il est même conseillé de s’y rendre à plusieurs reprises et à différents moments de la semaine et de la journée. Apprécier la taille et la disposition des pièces et voir si l’on peut y disposer ses meubles peut éviter des achats, qui peu à peu grèveront le budget.

Enfin, si le logement se trouve dans un quartier en pleine mutation, un petit détour par le service urbanisme de la mairie pour se renseigner sur les projets non encore sortis de terre – et l’évolution envisagée du quartier – n’est pas inutile. Il peut éviter de mauvaises surprises dans les années à venir !

Autres renseignements à prendre, ceux concernant le règlement de copropriété s’il s’agit d’un immeuble collectif.

Une fois le logement choisi

Le coup de cœur a fonctionné, le logement de vos rêves est trouvé et toutes les conditions sont remplies ? Il reste quelques étapes à franchir…

Tout d’abord, il convient de choisir son notaire, qui ne doit pas forcément être celui du vendeur. Ensuite, à la réception du logement, assurez-vous de bien signer le procès-verbal pour bénéficier de la garantie de parfait achèvement. Elle permet d’être couvert durant un an contre d’éventuelles malfaçons ou défauts de conformité.

Il est également conseillé de souscrire d’autres assurances : l’assurance dommages-ouvrage qui prendra le relais de la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale, qui couvre sur deux ans tous les équipements hors gros œuvre (portes et fenêtres, canalisations et tuyauteries…), et la garantie décennale qui couvre sur dix ans tous les dommages mettant en péril la solidité de l’ouvrage.

Après tout cela, il ne vous reste plus qu’à vous lancer dans les cartons !

Le cas d’un investissement locatif

Dans le cas de l’achat d’un logement neuf destiné à être loué, celui-ci peut entrer dans le cadre de la loi Pinel qui, depuis le 1er septembre 2014, remplace la loi Duflot.

Destiné à faire face à la pénurie de logements locatifs, ce dispositif s’applique dans des zones, villes et villages déterminés pour des achats réalisés entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016. Il permet également de louer le bien acquis à ses ascendants ou descendants depuis le 1er janvier 2015, ce qui n’était pas le cas avec la loi Duflot.

Grâce à un investissement locatif, la défiscalisation est de 2 % chaque année par rapport au prix d’achat, pendant 6 ou 9 ans, puis 1 % de la 10e à la 12e année.

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