Guides immobiliers

Les points clé de l’investissement locatif

L’investissement immobilier locatif : nos conseils pour réussir

Solution idéale pour optimiser sa fiscalité, développer son patrimoine ou préparer sa retraite, acheter un logement pour le louer permet d’épargner régulièrement, tout en bénéficiant d’une belle rentabilité.

À ce titre, l’immobilier de placement, considéré comme une valeur refuge, est de plus en plus apprécié. Pour mieux aborder votre projet, découvrez les grandes lignes d’un investissement sécurisant et présentant de nombreux avantages…

Des objectifs concrets, pour un investissement d’avenir

Si la pierre est une valeur sûre, certaines précautions s’imposent. Définir clairement vos motivations, avant de monter votre projet, vous permettra de déterminer précisément le type d’investissement vers lequel vous souhaitez vous tourner.

Pour être rentable, votre bien doit se louer vite et bien. De qualité, il doit donc aussi correspondre aux besoins des locataires ciblés (familles, étudiants, vacanciers…). Vous devrez alors rigoureusement cerner la zone géographique (ville dynamique ou riche en universités, secteur touristique du littoral…) et la nature du logement (neuf, ancien, vide, meublé, résidences de services, immobilier d’entreprise…) dans lesquelles investir.

En privilégiant des locataires fiables, qui répondent à vos attentes (étudiants, salariés de grandes entreprises, personnes âgées…), et en fixant un loyer juste – qui vous permettra de louer vite, tout en étant rentable –, vous serez en mesure de satisfaire aux nombreuses exigences du marché.

Au-delà de la rentabilité, certains feront le choix de se prémunir contre les incertitudes de l’avenir. Qu’il s’agisse de loger ses enfants pendant leurs études, de leur transmettre un bien valorisé, d’en faire, à terme, une résidence principale ou de réaliser une plus-value à la revente, le but reste de développer un patrimoine qui résistera au temps.

Bien acheter, pour une meilleure rentabilité

Si l’épargne immobilière se révèle, depuis de nombreuses années, plus performante que bien d’autres placements, il n’en demeure pas moins que la rentabilité locative (habituellement située entre 2,5 et 7 %) varie fortement en fonction de la surface et de l’emplacement.

En effet, si faire des bénéfices est votre priorité, sachez que les biens de petite taille rapportent davantage que les grandes surfaces, mais que vous aurez à subir des changements fréquents de locataires. Retenez aussi que les biens résidentiels, au loyer plus élevé, se louent moins facilement que des appartements bon marché, mais qu’ils seront mieux valorisés au fil des années.

Comparer le prix du mètre carré à l’achat et celui à la location s’avère aussi opportun : plus ils sont similaires, plus vous aurez la possibilité de rentabiliser votre bien rapidement.

Enfin, ne négligez surtout pas la revente : un bien de qualité, vendu au bon prix, trouvera toujours preneur.

Optimiser sa situation fiscale, pour diminuer ses impôts

Payer moins d’impôts est, aujourd’hui plus que jamais, un critère de choix important et de nombreux dispositifs donnent désormais aux investisseurs la possibilité de diminuer leur fiscalité, en fonction de leur profil et de leurs projets à long terme.

Dans le cadre d’un investissement locatif en meublé, la fiscalité LMNP (loueur meublé non professionnel) offre l’opportunité au propriétaire bailleur de déduire ses intérêts, l’ensemble des frais liés à l’emprunt (frais de notaire ou bancaires, notamment) et les différentes charges locatives (taxe foncière, travaux…) de ses revenus locatifs imposables (bénéfices industriels et commerciaux). En définitive, plus vous empruntez, plus vous pourrez limiter vos impôts.

D’autre part, l’investissement dans de l’immobilier défiscalisé vous permet aussi de bénéficier de mécanismes pour diminuer vos impôts sur vos revenus fonciers. Si la réduction dépend d’un dispositif particulier (loi Pinel, par exemple), elle est accessible à toutes les locations neuves et nues et compense aisément le fait que le neuf est habituellement 20 à 30 % plus cher que l’ancien.

Emprunter, pour mieux épargner

En définitive, votre choix découlera de vos ambitions, certes, mais surtout de votre enveloppe financière. Du petit studio sous les toits à la généreuse maison bourgeoise, le budget que vous pourrez consacrer à votre projet dépendra majoritairement de la somme que vous envisagez de placer tous les mois et des possibilités de financement qui s’offriront à vous.

En achetant votre bien à crédit, vous bénéficierez également d’un effet de levier financier particulièrement intéressant : vous vous constituerez un patrimoine sans aucun apport personnel. Cette transaction est en effet finançable en totalité par un emprunt, et les loyers que vous percevrez viendront en déduction des mensualités, diminuant, ainsi, votre effort d’épargne. Il s’agit de la seule opération financière que l’on peut financer par un crédit, et les taux actuels – historiquement bas – permettent d’en augmenter encore la rentabilité.

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